O setor imobiliário opera com margens apertadas e riscos elevados, e a nova regra de tributação de 10% sobre dividendos que excedem R$ 50 mil mensais atinge em cheio a rentabilidade final das Sociedades de Propósito Específico (SPEs). O modelo de negócio da incorporação, por sua natureza, gera um descasamento temporal entre o fluxo de caixa e a apuração do lucro, criando um desafio tributário específico para 2026.
Diferente de uma empresa comercial que gira seu estoque mensalmente, a incorporação acumula resultados ao longo de todo o ciclo da obra, que pode durar três ou quatro anos. No final do empreendimento, é comum que a SPE distribua todo esse lucro acumulado em poucas parcelas robustas. Com a nova lei, essa concentração de distribuição fará com que quase a totalidade do lucro do empreendimento seja tributada, pois o valor facilmente ultrapassará o teto mensal de isenção.
Para mitigar esse impacto, o planejamento tributário precisa ser revisto imediatamente. Uma estratégia eficaz é a interposição de uma Holding Patrimonial ou de Participações na estrutura societária. A distribuição de lucros da SPE (pessoa jurídica) para a Holding (também pessoa jurídica) tende a permanecer isenta na maioria das configurações, visto que a nova tributação foca na pessoa física. A Holding, por sua vez, pode atuar como um “colchão”, gerenciando o fluxo de caixa e distribuindo aos sócios pessoas físicas valores mensais que respeitem o teto de isenção, transformando um recebimento irregular e tributado em uma renda recorrente e isenta.
Outra alternativa estratégica é o reinvestimento do lucro em novos “Land Banks” (bancos de terrenos) diretamente pela pessoa jurídica, evitando a distribuição desnecessária para a pessoa física que geraria imposto. O modelo antigo de “fazer a obra, encerrar a conta, sacar tudo na física e começar outra” tornou-se fiscalmente ineficiente. A profissionalização e a sofisticação da estrutura societária passaram a ser urgentes para a manutenção da margem líquida.
