No âmbito do mercado imobiliário, é essencial que engenheiros e corretores compreendam as nuances legais que envolvem a execução de bens e direitos. De acordo com a legislação processual civil, como regra geral, todos os bens e direitos de um devedor estão sujeitos à execução para garantir o pagamento de dívidas, incluindo o principal atualizado, juros, custas processuais e honorários advocatícios. Entre os bens que podem ser penhorados estão dinheiro, títulos de dívida pública, valores mobiliários com cotação em mercado, veículos e imóveis, entre outros.
No entanto, a lei também prevê exceções. Determinados bens são considerados impenhoráveis ou inalienáveis e, portanto, estão protegidos da execução. Um exemplo clássico é o “bem de família”. Conforme estabelece a Lei nº 8.009/1990, o imóvel residencial próprio é considerado impenhorável e não pode ser usado para quitar dívidas de natureza civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra espécie, contraídas pelos proprietários que nele residem. Essa proteção é válida para qualquer processo de execução, seja ele civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, exceto nas hipóteses específicas previstas na lei.
Ainda que o conceito de impenhorabilidade do bem de família seja claro, a aplicação prática dessa proteção pode variar conforme as circunstâncias do caso concreto. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se pronunciou em várias ocasiões sobre a possibilidade de estender essa proteção a imóveis pertencentes a pessoas jurídicas, desde que sejam utilizados como residência pelos sócios, como exemplificado no Recurso Especial 1935563/SP.
Em uma decisão recente, o STJ analisou um caso onde o imóvel, embora de propriedade de uma empresa, era utilizado como residência por uma pessoa física sem relação com a dívida em questão, que também não possuía outro imóvel. Inicialmente, o bem foi considerado indisponível em uma ação movida contra a empresa proprietária. A pessoa física, terceira interessada na ação, alegou a impenhorabilidade do imóvel com base na sua utilização como residência e solicitou a liberação da indisponibilidade. Embora o pedido tenha sido inicialmente negado, argumentando-se que o imóvel havia sido integralizado ao patrimônio de uma empresa familiar de grande porte, o tribunal reconheceu a posse e a residência da terceira interessada. Assim, o imóvel foi classificado como bem de família, garantindo à pessoa física o direito de continuar residindo ali, apesar da manutenção da proibição de alienação ou oneração do bem pela empresa.
Portanto, o STJ reafirmou a possibilidade de declarar a impenhorabilidade de um imóvel pertencente a uma empresa, com base na Lei nº 8.009/1990, sempre que o imóvel sirva como residência e esteja sob condição de indisponibilidade, reforçando, assim, a proteção contra a dilapidação patrimonial para a futura satisfação de dívidas.
Essa interpretação é fundamental para profissionais do mercado imobiliário, pois impacta diretamente na análise de risco de imóveis sujeitos a processos judiciais e na tomada de decisões em negociações e transações.
