Empreender no setor da construção civil envolve muitas decisões: escolha de projetos, gestão de materiais, cronograma de obras, orçamento. Mas um ponto que gera dúvidas frequentes, até para quem já tem experiência, é quais são os impostos que incidem no setor, como calculá-los, quando pagar — e, claro, quais cuidados tomar para evitar surpresas. Este guia vem para simplificar isso.
Por que entender os impostos é essencial desde o início
Imagine que você vai lançar um empreendimento ou iniciar uma grande obra. Se, no orçamento, você não considerar todos os tributos municipais, estaduais e federais, corre o risco de “do nada” ver custos extras que comprometem a margem de lucro ou tornam o projeto inviável.
Também há obrigações legais inerentes: registro de obras, regularização, certidões, retenções fiscais quando contrata terceiros — tudo isso tem impacto direto sobre o caixa, cronograma, e até risco jurídico.
Com o cenário de reformas tributárias no Brasil, algumas regras estão mudando ou podem mudar, por isso manter-se atualizado é parte de uma gestão responsável.
Principais impostos que incidem na construção civil
Aqui estão os tributos mais relevantes no Brasil, aplicáveis à construção civil. Nem todos se aplicam em todos os casos – vai depender do porte da empresa, regime tributário, localização da obra, se há contratação de terceiros, etc.
| Tributo | Quem paga / quando incide | Características principais | Exemplo prático |
| ISS – Imposto Sobre Serviços | Município, sobre prestação de serviços (ex: execução de obra, projetos, reformas). | Alíquota varia conforme município, entre aproximadamente 2% a 5%. Tem base legal na Lei Complementar nº 116/2003 (e outras normas locais). | Se você contratar uma empresa para fazer a fundação ou a estrutura metálica, esse serviço tributável gerará ISS. É necessário verificar a alíquota da prefeitura onde a obra será executada. |
| ICMS – Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços | Estado, sobre compra de materiais de construção, insumos. | As alíquotas variam bastante de Estado para Estado, e podem ter regimes especiais ou isenções dependendo do produto. | Por exemplo: cimento, tijolos, ferro, materiais elétricos. Se comprar uma grande quantidade de materiais, ICMS pode representar parcela importante do custo desses insumos. |
| IRPJ / CSLL – Imposto sobre o Lucro | Empresa de construção que lucra, dependendo do regime tributário (Lucro Real, Lucro Presumido). | IRPJ incide sobre o lucro, ou sobre a base presumida, conforme o regime. CSLL também incide sobre lucro. | Suponha que sua empresa adote o regime de Lucro Presumido; parte da receita será considerada “lucro presumido” e tributada via IRPJ e CSLL sobre essa base. |
| PIS / COFINS | Empresa, incidindo sobre receita bruta ou faturamento. | Existem regimes cumulativos e não cumulativos. No não cumulativo há possibilidade de aproveitar créditos de insumos, o que pode reduzir custo real. | Se você compra materiais ou contrata serviços para sua obra, pode haver créditos de PIS/COFINS, dependendo de os insumos serem considerados aptos. Se não considerar, você acaba pagando “sobre o todo” sem abatimento. |
| INSS / contribuições previdenciárias | Sobre a folha de pagamento (empregados com vínculo), e também retenções quando envolver contratação de terceiros ou quando a lei exige retenção sobre parte da obra. | Há regras específicas na construção civil, inclusive CNO (Cadastro Nacional de Obras). A obra deve estar regularizada para evitar multas. | Se você contrata pedreiros, carpinteiros com vínculo ou sob regime de prestador de serviço, precisa recolher INSS correto. Também, se contratantes reterem valores para garantir obrigações previdenciárias de terceiros. |
| Simples Nacional | Empresas com faturamento anual até certo limite (~ R$ 4,8 milhões) que optam por esse regime simplificado. | Reúne vários tributos numa guia única (DAS). No caso da construção civil, a empresa costuma enquadrar-se no Anexo IV do Simples, com alíquotas específicas. | Uma pequena empresa de construção civil que só atua localmente, com obras de pequeno porte, pode se beneficiar bastante de menor burocracia e guia única de recolhimento. Mas é preciso simular, porque, em alguns casos, outros regimes podem ser mais vantajosos. |
Regimes tributários comuns
A escolha do regime tributário da empresa interfere fortemente em quais impostos pagar, como calcular, prazos, obrigações acessórias. Aqui vão os regimes mais usados e suas características:
- Simples Nacional: Para micro e pequenas empresas. Unifica diversos tributos. Menos obrigações acessórias, menos complexidade. Mas limite de faturamento. Se ultrapassar esse limite ou atuar em obras muito grandes, pode não ser vantajoso.
- Lucro Presumido: A empresa presume parte da receita como lucro e tributa sobre isso. Menos exigente em controles contábeis, mas pode pagar mais imposto se custos efetivos forem altos ou margens forem baixas.
- Lucro Real: Tributação sobre o lucro real, após apurar receitas e despesas. Mais burocrático, exige contabilidade rigorosa, mas permite melhor aproveitamento de custos, créditos e deduções. Em empresas com margens baixas ou muitos custos de insumos ou mão de obra, esse regime costuma ser vantajoso.
Exemplos práticos para ficar claro
- Exemplo de obra residencial pequena, empresa de porte pequeno
Imagine uma empresa que faz reformas ou pequenas construções residenciais, faturamento dentro do teto do Simples. Nesse caso, optar pelo Simples Nacional pode reduzir muito a complexidade: ISS, IRPJ, CSLL, PIS, COFINS já “embutidos” numa guia única, menos necessidade de cálculos complexos de lucro presumido ou real. - Exemplo de empresa média fazendo empreendimentos comerciais
Suponha uma construtora que compra muitos materiais, contrata muitos prestadores terceirizados e enfrenta muitos encargos de mão de obra (INSS, retenções). Se estiver no Lucro Presumido, poderá pagar bastante imposto “por cima” porque não pode abater todos os custos. Mudando para Lucro Real, ela consegue deduzir custos justificados, usar créditos de PIS/COFINS, gerenciar retenções adequadamente, talvez compense. - Erro comum: não considerar ISS municipal
Dois empreendedores fazem obra na mesma cidade, com valores semelhantes, mas um não considerou que o município exige ISS sobre parte da prestação do serviço que inclui projeto + execução. O que parecia uma diferença pequena no início acaba sendo um gasto extra significativo ao longo da obra.
Boas práticas para empreendedores
- Simulações antes de decidir regime tributário: nunca escolha só “porque todo mundo usa o Simples” ou “porque Lucro Real parece ideal”. Simule os custos em cada regime, considerando faturamento, margens, insumos, mão de obra terceirizada, retenções etc.
- Contabilidade especializada: contar com contadores que conheçam bem o setor da construção civil, que saibam sobre normas municipais (ISS), estaduais (ICMS), federal, obrigações acessórias, CNO, entre outros.
- Regularização da obra: cadastrar a obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO), manter alvarás em dia, emitir as certidões que forem necessárias. Obras não registradas ou com licenças em falta podem gerar multas, embargos ou dificuldade de averbação no registro de imóveis.
- Atenção à retenção de tributos: quando você contrata terceiros (prestadores de serviço, subempreiteiros) pode haver retenções obrigatórias (IRRF, INSS, ISS, PIS/COFINS/CSLL, dependendo do contrato). Estipular claramente em contrato quem é responsável por quê é fundamental.
- Manter-se atualizado: a Reforma Tributária, leis federais, estaduais e municipais mudam. Mudanças podem afetar alíquotas, regimes, obrigações de retenção etc.
Legislação relevante e referências para consulta
Algumas normas e leis que os empreendedores devem conhecer:
- Lei Complementar nº 116/2003 – trata do ISS (lista de serviços, base de cálculo, alíquotas).
- Lei complementar que rege o Simples Nacional e seus anexos, por exemplo Anexo IV, pertinente à construção civil.
- Legislações estaduais de ICMS (cada estado pode ter regras distintas de alíquotas, substituição tributária, isenções ou incentivos).
- Normas federais sobre PIS, COFINS, IRPJ, CSLL, retenções, contribuições previdenciárias.
- Instruções da Receita Federal, normas municipais para ISS — verificar leis locais.
Conclusão
Para empreendedores da construção civil, entender os impostos é mais do que cumprir obrigação: é instrumento estratégico. Saber quais tributos incidem, em que regime você está, quais custos podem ou não ser aproveitados, e manter tudo regularizado, pode fazer diferença significativa nos resultados financeiros de cada obra.
Se você ainda não fez, recomendo:
- contratar uma consultoria contábil especializada se possível;
- fazer simulações de custos no início de cada obra considerando todos os impostos;
- manter documentação e contratos bem explicitados;
- acompanhar modificações da legislação — nacional, estadual e municipal.
Quer que eu monte um checklist prático personalizado (para empreendimentos residenciais / comerciais) com todos os impostos que sua obra deve observar, para você usar nas suas propostas ou orçamentos? Posso fazer isso se quiser.
